Gerardo Urti Advisor M&A & Consulente Strategico
Ultimi tre mesi per il bonus “prima casa” under 36 in scadenza il 31 dicembre. Possono accedere all’aiuto i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e che hanno una certificazione ISEE non superiore a 40.000 euro. Il bonus prima casa permette l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette a IVA, un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore e, infine, l’esenzione dall’imposta sostitutiva dei finanziamenti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Quali sono le condizioni per poterlo richiedere?
Per usufruire del bonus prima casa under 36 è necessario stipulare l’atto entro il prossimo 31 dicembre, il beneficio vale se il contratto preliminare è stato registrato entro la fine del 2023.
Si è invece esclusi dal bonus in alcuni casi:
- i contratti preliminari sono stati stipulati lo scorso anno e registrati nel 2024;
- l’intestatario ha acquisito l’immobile in seguito a provvedimento giudiziale, il verbale di aggiudicazione è del 2023 e il decreto di trasferimento viene emanato nel 2024;
- l’atto definitivo è stato stipulato tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, data di entrata in vigore della nuova disposizione del decreto Milleproroghe.
É requisito necessario per poter usufruire del bonus anche la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile, o almeno che questa sia formalizzata entro diciotto mesi. Serve inoltre una dichiarazione in cui attestare di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nel territorio del Comune interessato. Ed è necessario non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo delle stesse agevolazioni. Se così fosse bisognerà vendere la casa posseduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Sono quindi iniziati gli ultimi tre mesi per permettere agli “under 36” di richiedere il bonus “prima casa”, in scadenza il 31 dicembre 2024, mentre fino al 31 dicembre 2025 si potrà utilizzare il credito d’imposta, scaduto il quale non sarà possibile chiedere il rimborso delle somme versate in eccesso.
Quando perfezionare l’acquisto della casa per poter richiedere il bonus prima casa
Per dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione da parte degli under 36 con un ISEE non superiore a 40.000 euro, la legge n. 18/2024, di conversione del decreto Milleproroghe (D.L. n. 215/2023) ha aggiunto all’art. 3 del decreto legge:
- il comma 12-terdecies, il quale proroga al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione, ai fini della fruizione delle agevolazioni prima casa under 36, limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare. Il beneficio non si applica nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024, a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata;
- il comma 12-quaterdecies, che riconosce agli acquirenti un credito d’imposta d’importo pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies, per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024).
Quali sono le agevolazioni
Il bonus prima casa under 36 è volto a incentivare l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani con alcune misure:
- per le compravendite non soggette a IVA, attraverso l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
- in caso di atto soggetto a IVA, nel riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Il credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi delle persone fisiche risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure in compensazione tramite modello F24;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile a uso abitativo.
Quali sono i requisiti soggettivi
I requisiti soggettivi per accedere al beneficio sono:
- giovani che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato;
- un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Per ottenere il beneficio devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della prima casa (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. n. 131 del 1986).
L’accesso al beneficio fiscale è consentito anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici prima casa.
Inoltre, in presenza dei requisiti previsti, un soggetto può beneficiare dell’agevolazione prima casa under 36 anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato (con contratto per persona da nominare) da un terzo.
Qual è la soglia massima della certificazione ISEE
Come anticipato, per accedere all’agevolazione occorre essere in possesso di una certificazione ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Tale requisito deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo.
L’agevolazione fiscale interessa anche gli atti definitivi stipulati prima dell’entrata in vigore della norma in questione, in tali casi, laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso potrà dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.
Ufficialmente, quindi, sono iniziati gli ultimi 3 mesi per permettere agli “under 36” di richiedere il bonus “prima casa”, in scadenza il 31 dicembre prossimo.
Quali sono i requisiti oggettivi
Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni prima casa.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.
Credito delle imposte in eccesso
Sul credito per le imposte versate in eccesso previsto per gli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, laddove il contribuente non abbia ancora compiuto 36 anni di età nel 2024 e presenti un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui, il credito d’imposta è riconosciuto al contribuente in relazione:
- alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, al lordo delle eventuali imposte di registro proporzionali versate relativamente ad acconti e caparra confirmatoria in sede di registrazione del preliminare;
- all’IVA;
- a un importo pari all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine, addebitato all’acquirente per il finanziamento erogato in relazione all’immobile oggetto dell’agevolazione “under 36”.
Si specifica, inoltre, che il beneficio fiscale non trova applicazione nell’ipotesi in cui il contribuente acquisisca il diritto dell’immobile in virtù di un verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, qualora il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024; ciò tenuto conto del tenore letterale della norma, che fa riferimento al solo contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione
Per ottenere il credito d’imposta il contribuente interessato deve rendere al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le stesse formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui deve manifestare la volontà di avvalersi dei benefici fiscali prima casa under 36 e dichiarare di essere in possesso dei requisiti richiesti dalla legge.
Pertanto, l’atto integrativo deve possedere:
- la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla;
- stipula anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
- sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’art. 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021.
Quando usufruire del credito d’imposta
In merito alla fruizione del credito d’imposta, occorre osservare che lo stesso è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025. Per permettere agli “under 36” di richiedere il bonus “prima casa”, in scadenza il 31 dicembre 2024, pertanto mancano solo pochi mesi.
Mentre, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.
Non concorrono a formare il credito sopra menzionato in favore dell’acquirente:
- l’imposta di registro versata, in misura fissa, per la stipula del contratto preliminare;
- in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta versata, in misura fissa, per tale pattuizione.
Le eventuali imposte (proporzionali) di registro, versate con riferimento ad acconti e caparra confirmatoria relativi al contratto preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023, con riguardo agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 1° marzo 2024 e il 31 dicembre 2024, possono essere recuperate esclusivamente tramite apposita istanza di rimborso.
Esclusione delle aste immobiliari
Gli immobili acquisiti tramite aste, con verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 e decreto di trasferimento nel 2024, non rientrano nelle agevolazioni fiscali di cui al decreto Milleproroghe.
Ciò, in quanto il testo dell'art. 3, comma 12-terdecies, chiarisce che il beneficio fiscale si applica solo ai contratti di compravendita conclusi entro il 31 dicembre 2024, a patto che entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto per la casa di abitazione. Le norme fiscali agevolative devono essere interpretate in modo stretto, senza estendere il loro significato oltre i limiti espliciti del testo normativo.
Scrivi commento